Autor: VERONICA BELEN RECIO ADVOCATS

Tenemos el placer de informarles que nuestro despacho, recientemente, ha pasado a colaborar, en materia penal, con el bufete VITIUM ABOGADOS http://penal.legal/abogado-penalista-tarragona/

Cada día se firman cientos de contratos de arrendamiento y cada uno con sus peculiaridades, por lo que es muy importante que se tomen las precauciones necesarias a la hora de firmar un contrato de alquiler para evitar que alguna de las partes pueda resultar perjudicada.

Estos son algunos de los errores más comunes y que hay que evitar cuando se firma un contrato de alquiler:

1.- No comprobar que el arrendador es el propietario de la vivienda:

Para evitar engaños por parte del arrendador (como por ejemplo, que se trate de un subarriendo; esto es que la casa esté ya ocupada por otra persona y que cuando llegue el nuevo inquilino se encuentre a gente viviendo en el piso que va a habitar…), conviene consultar previamente los archivos del Registro de la Propiedad, bastando con pedir una nota simple que revelará si es el propietario quien ha puesto la vivienda en alquiler.

2.- Desconocer si la inmobiliaria cobra al inquilino:

Si el contrato se hace a través de una agencia inmobiliaria, lo normal es que sea el dueño del piso quien corra con los gastos, pero algunas agencias cobran también al inquilino.
Es bueno, tanto para el propietario como para el inquilino, conocer este dato, bien sea para optar por otra agencia para formalizar el alquiler o para saber cuánto costará finalmente la transacción y no llevarse sorpresas finales.

3.- No negociar:

Si el inquilino cumple el perfil requerido por el propietario de la vivienda, es posible negociar con el propietario e intentar una rebaja en la mensualidad, pequeñas reformas o flexibilidad en alguna cláusula incluida en el contrato.

4.- Hacer un contrato verbal:

Es perfectamente legal celebrar un contrato verbal, pero NO ES RECOMENDABLE, pues a la hora de demostrar que se ha llegado a ciertos acuerdos o que se habían fijado determinadas cláusulas es mucho más difícil si el contrato es verbal.

Además. que el contrato sea verbal es negativo tanto para el propietario como para el inquilino.

5.- No leer el contrato:

Uno de los peores errores y que con más frecuencia se comete es; no leer el contrato y dar por supuesto que las cláusulas incluidas son las que se habían acordado de antemano.
Si no se revisa y es la otra parte quien lo ha redactado, cabe la posibilidad de que no aparezca todo lo que el inquilino desea.

Además. conviene reflejar en el contrato si la casa tiene desperfectos y cuales son.

6.- No firmar todas las hojas:

Es imprescindible firmar todos los folios y anexos del contrato, para evitar que después se puedan introducir cláusulas o se eliminen partes que perjudiquen a cualquiera de las dos partes, tanto propietario como inquilino.

7.- No revisar la casa ni reflejarlo en el contrato:

Es muy conveniente revisar la vivienda y dejar por escrito en el contrato los desperfectos que presenta la vivienda y si el dueño se compromete o no a repararlas.
Si ello no se deja por escrito, es posible que después el propietario se niegue a realizar el arreglo al que se había comprometido o decir que ha sido el inquilino quien le ha causado los daños en la casa, pudiendo darle derecho a pedir que se lo pague o incluso a echarle del piso.

8.- Dar por supuesto algo que no aparece por escrito:

Es habitual que el inquilino lea el contrato, se de cuenta de que algo no se ha recogido en él y el propietario o la agencia le tranquilicen asegurando que eso se da por supuesto.

No hay que dejar nada al azar y todo debe estar plasmado para evitar futuros problemas. Hay que pedir que se modifique el contrato para que figuren en él por escrito.

9.- No fijar la forma de pago:

Siempre debe hacerse constar en el contrato la forma en que se van a abonar las mensualidades del alquiler. Lo mejor; por trasferencia bancaria para que quede constancia del ingreso.

10.- Acceder a pagar conceptos que corresponden al propietario:

El IBI, la basura, la comunidad de vecinos… son gastos que, por lo general, le corresponden al propietario, aunque la ley da libertad al propietario para que pueda atribuir el pago de estos servicios al inquilino, pero por eso es necesario que, antes de firmar, el inquilino calcule cuánto le van a costar estos impuestos.

11.- Adelantar cantidades elevadas:

Habría que evitar, en la medida de lo posible, abonar de forma anticipada muchas mensualidades, para evitar quedarse después sin un dinero que le puede ser imprescindible para poder pagar precisamente las rentas del alquiler de esa vivienda.

Es por ello que resulta tan aconsejable consultar con un profesional antes de firmar cualquier contrato.

Es importante que, tanto propietarios como inquilinos, conozcan que existen una serie de cláusulas, muy utilizadas en los contratos de arrendamiento, que no tienen validez por su ilegalidad.

Así, por ejemplo:

1) Contratos en los que se exige al inquilino un año de permanencia en la vivienda y se establece una penalización en caso contrario:

Se trata ésta de una cláusula que carece de validez, pues con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 2013, se estableció que «el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato una vez transcurridos los 6 primeros meses desde la firma del contrato».
Además, la penalización ya viene recogida en la propia ley, pero es imprescindible que conste recogida expresamente en el contrato para que sea válida, pues en caso de no hacerse así; el arrendador no tendrá derecho a indemnización alguna.

2) Contratos en los que se indica que el arrendador podrá acceder a la vivienda alquilada cuando desee (para realizar, por ejemplo, una revisión del estado de la vivienda):

Esta cláusula, aunque habitual en muchos contratos, resulta claramente ilegal. El domicilio es inviolable y sólo se podrá acceder a la vivienda en caso de tener el consentimiento del titular del contrato o una orden judicial.

3) Contratos en los que se establece la imposibilidad por parte del inquilino de prorrogar el contrato de alquiler:

Otra de las cláusulas que de manera habitual se incluyen en los contratos de arrendamiento de vivienda y que es contraria a la legislación actual vigente.
La Ley de Arrendamientos Urbanos señala que «Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más»

Es decir, que la prórroga es obligatoria para el arrendador o propietario, pero voluntaria para el inquilino.

Y sólo hay una excepción a esta prórroga; si una vez transcurrido el primer año, el arrendador comunica al arrendatario que necesita la vivienda.
Anteriormente, ello debía ser indicado expresamente en el contrato, pero a ahora ya no es necesario puesto que lo recoge la propia Ley.

En definitiva, a pesar de que es muy fácil obtener modelos de contratos de arrendamiento por internet, NO ES NADA RECOMENDABLE, toda vez que suelen ser contratos-tipo que ni se adaptan a las continuas reformas legislativas, ni al caso concreto.
Además, son muchos los problemas que se derivan de un alquiler de vivienda; situaciones que podrían ser evitadas si el contrato de arrendamiento es debidamente redactado por un profesional que pueda dejar previstas todas esas situaciones, ayudando a propietarios e inquilinos a solventar la situación de una forma mucho más rápida y sencilla.

Todos tenemos seguros (seguro de hogar, seguro de coche…) sin embargo, ¿sabemos realmente todo lo qué cubren éstos?.
Los seguros, además de las coberturas típicas para las que son contratadas, incluyen, muchas veces, otro tipo de situaciones que quizá desconocemos y que desde VERONICA BELEN RECIO ADVOCATS queremos dar a conocer:

A) ROTURA DE ALGÚN OBJETO EN UN ESTABLECIMIENTO PUBLICO:

Si en alguna ocasión se encuentra en la bochornosa situación de que Usted o alguno de sus hijos rompe algo en alguna tienda, debe saber que quizá su seguro de hogar pueda cubrir el percance si tiene en su póliza la cobertura de «responsabilidad civil», por la cual, su seguro se hace cargo de los daños causados a terceros por cualquier miembro de la familia y, en muchos casos, incluso aquellos producidos fuera de la vivienda (por ejemplo, en el caso planteado, en un establecimiento público).

B) HA BEBIDO Y NO PUEDE COGER EL COCHE DE VUELTA A CASA;

Si en alguna ocasión ha tomado alguna copa de más y se encuentra que no puede (y no debe) coger el coche, debe saber que quizá su seguro de coche tenga incluida una cobertura por la que se ocupará de llevarle a Usted en taxi y a su vehículo en grúa hasta su domicilio, aunque suele tener algunas limitaciones (menores de 26 años, entre medianoche y las 7 de la mañana y sólo para pequeños recorridos inferiores a 24 km).

C) TIENE QUE MONTAR UN MUEBLE, CAMBIAR UN GRIFO O INSTALAR UN ELECTRODOMÉSTICO Y NO SABE CÓMO:

Es muy posible que su seguro de hogar incluya el desplazamiento de un técnico y hasta 3 horas de mano de obra en la vivienda asegurada.

D) ESTÁ USTED EMBARAZADA Y SE ENCUENTRA MAL MIENTRAS CONDUCE:

Algunos seguros de coche también dan cobertura a las mujeres embarazadas que estén conduciendo y, a consecuencia de su estado, se encuentren de repente indispuestas, enviando un taxi para que las lleve al hospital más próximo y una grúa que lleve el vehículo a su domicilio.

E) ASISTENCIA EN VIAJES AL EXTRANJERO:

Si ha concertado algún seguro de viaje, éste puede cubrirle a Usted y a su familia en caso de necesitar asistencia médica o hacerse cargo de los gastos de traslado en caso de fallecimiento.

F) ACCIDENTES DE DEPORTISTAS:

Si sufre un accidente practicando deporte o es Usted quien se lo causa a otra persona, debe saber que si tiene concertado algún seguro de Federación Deportiva, éste se hará cargo de la indemnización que pudiera corresponder.

G) UN PINCHAZO DE RUEDA EN SU VEHÍCULO:

Quizá su seguro de coche tenga una cobertura de asistencia en carretera que le permita solicitar los servicios de un técnico que pueda cambiarle la rueda.

H) PASAR LA ITV:

Hay incluso algunos seguros de coche que cuentan con un servicio de cobertura de ITV de forma que un técnico acuda a su domicilio a recoger su vehículo y encargarse de llevarlo a que pase la revisión de ITV.

I) SI HA SUFRIDO UN ATRACO:

Es bastante habitual que su seguro de hogar cubra los daños, objetos o dinero sustraído si ha sido víctima de un robo.
Si el robo ha sido en un cajero, es posible que el seguro de su tarjeta pueda hacerse cargo del dinero sustraído.

Se trata sólo de algunos de los muchos ejemplos de coberturas que su seguro podría tener y que quizá desconozca, por lo que resulta imprescindible que revise muy bien los contratos de los seguros que tenga concertados a fin de que, si en alguna ocasión llega a encontrarse en alguna de esas u otras situaciones, pueda saber cómo actuar y si su seguro puede hacerse cargo.

Ya ha empezado el nuevo curso escolar y empiezan nuevamente los problemas acerca de quién debe abonar todos los gastos que ello supone (libros, material escolar, equipamiento deportivo…) y las consultas acerca de si se trata de gastos extraordinarios (gastos puntuales e imprevisibles) a pagar por ambos progenitores al 50% o si, por el contrario, son gastos incluidos en la pensión de alimentos ordinaria.

Pues bien, salvo que en un Convenio Regulador se haya estipulado, por acuerdo de ambos progenitores, que tales gastos deban tener la consideración de gastos extraordinarios; la regla general es que se trata de gastos incluidos dentro de la pensión de alimentos ordinaria dado que se trata de gastos necesarios para la educación de los hijos y, por tanto, incluidos en el concepto legal de alimentos y porque son gastos periódicos que se repiten año tras año, y por tanto, previsibles y así lo tiene declarado el Tribunal Supremo desde el pasado día 15/10/2014 zanjando la controversia existente al respecto.

Por consiguiente, cuando se fija la pensión de alimentos, deben también computarse los gastos escolares prorrateándose mensualmente e incluirlos en la cantidad que cada mes deba pagar el progenitor no custodio en concepto de pensión de alimentos.

Últimamente, los bancos están quitando las cláusulas suelo de las hipotecas sin mayores problemas, pero muchos de ellos están llevando a cabo estrategias en relación a las cláusulas suelo.

1. Acuerdo que impide reclamar:

Los bancos estarían presentando a los clientes unos acuerdos que al firmarlos eliminan la cláusula suelo de la hipoteca, pero al mismo tiempo impiden al hipotecado reclamar los intereses pagados de más por el suelo hipotecario. De esta manera la entidad deja de cobrar el suelo, pero el cliente pierde la retroactividad para poder demandar.

En algunos casos, incluso, los bancos ponen como condición para la eliminación de la cláusula suelo, la contratación de otro producto, lo que sería ilegal, incluso podría suponer un delito de extorsión.

2. El banco deja de cobrar el suelo, pero no lo anula:

La táctica más común sería que las entidades están dejando de cobrar el suelo de las hipotecas, sin presentar al cliente un acuerdo para firmar.
El truco consiste en que el banco no cobra el suelo pero en ningún momento anula la cláusula, por tanto en el futuro podría demandar al hipotecado los intereses que actualmente no le están facturando.

Por este motivo, el banco no confirma por escrito al cliente que admite la nulidad de dicha cláusula, ni modifica las escrituras de la hipoteca.

En definitiva, se trata de «acuerdos trampa», para quitar temporalmente el suelo de la hipoteca, debido a que para los afectados ganar una demanda por cláusula suelo es más fácil que nunca. Tras la sentencia dictada por el Tribunal Supremo en mayo de 2013 la nulidad y la retroactividad están garantizadas si se demuestra la falta de transparencia.

Seguro que han oído hablar infinidad de veces del alquiler social.

Esta es una de las opciones que más se está utilizando tras ser desahuciados, pues no pueden permitirse alquilar por la vía normal ni mucho menos adquirir una vivienda en propiedad.

Ahora bien, no todo el mundo puede solicitarlo, sino que se deben cumplir unas condiciones necesarias para su concesión:

1) Que el desahucio se haya producido por impago de la hipoteca.

2) Que el desahucio se haya producido a partir del 2008
3) Que el banco demandante sea el mismo que ofrece la vivienda.
4) Que no podrá otra vivienda en propiedad

5) Dependerá del nivel de ingresos.

En cualquier caso, el alquiler social consistirá en el ofrecimiento por parte del banco de la vivienda desahuciada a cambio de un alquiler que oscilará entre los 150-400€ durante dos años cómo máximo.

En definitiva, una muy buena opción para todas aquellas familias con unos ingresos mínimos que no pueden pagar una hipoteca, pero sí un alquiler de este tipo.

En VERÓNICA BELÉN ADVOCATS podemos ayudarle a que su banco le ofrezca un alquiler social. Consúltenos.

Tras el divorcio, uno de los mayores quebraderos de cabeza es qué hacer con el préstamo hipotecario. Una buena opción puede ser que uno de los miembros de la pareja se quede con la propiedad de la vivienda, asumiendo, por tanto, la titularidad exclusiva de la hipoteca.

Ello se consigue mediante la llamada «Extinción del Condominio«, mediante la cual uno de los dos miembros, de mutuo acuerdo, se desvincula de la vivienda y del préstamo hipotecario, pasando a pertenecer la vivienda íntegramente al otro miembro de la pareja.

Para ello, es aconsejable seguir unos pasos;

a) Reflejar la extinción del condominio en el Convenio Regulador especificando en él la adjudicación de la propiedad para la ex pareja. También es posible que sea realizada ante Notario, en cuyo caso ya no será necesario en el Convenio Regulador incluir la liquidación de gananciales realizada ante Notario.

b) Tramitar el procedimiento de divorcio y una vez obtenida la Sentencia de divorcio, inscribir la extinción del condominio en el Registro de la Propiedad (con un conste aproximado de unos 300.-€ por la inscripción).
Tras la inscripción en el Registro de la Propiedad, la titularidad de la vivienda ya es sólo de unos de los miembros de la pareja.

c) Una vez inscrito en el Registro de la Propiedad, se lleva al banco la Sentencia de divorcio y la inscripción para que el banco realice un estudio de riesgos para realizar el cambio de titularidad de la hipoteca.

Ahora bien, es importante conocer que la entidad bancario NO ESTÁ OBLIGADA A ACEPTAR EL CAMBIO DE TITULARIDAD DE LA HIPOTECA, por lo que puede ocurrir que se haya efectuado ya el cambio de titularidad de la vivienda en el Registro y luego el banco no acepte el cambio de titularidad de la hipoteca.
Para minimizar este riesgo, resulta conveniente hablar primero con la entidad bancaria para poder «sondear» si lo ven posible.
En cualquier caso, es muy probable que el banco pida nuevas garantías y avales para poder aceptar el cambio de titularidad de la hipoteca.

Si finalmente, el banco no acepta el cambio de titularidad del préstamo, el cónyuge que transmitió su parte de la vivienda al otro mediante la extinción del condominio seguirá vinculado al contrato de la hipoteca y responderá con su patrimonio ante cualquier impago, a pesar de que ya no sea propietario de la vivienda.

Se trata, por tanto, de una buena opción, aunque arriesgada.
Es importante, por ello, que hable con su abogado antes de extinguir el condominio de su vivienda.
Consúltenos. En VERÓNICA BELÉN RECIO ADVOCATS podemos asesorarle al respecto.