Categoría: CIVIL

Cada día se firman cientos de contratos de arrendamiento y cada uno con sus peculiaridades, por lo que es muy importante que se tomen las precauciones necesarias a la hora de firmar un contrato de alquiler para evitar que alguna de las partes pueda resultar perjudicada.

Estos son algunos de los errores más comunes y que hay que evitar cuando se firma un contrato de alquiler:

1.- No comprobar que el arrendador es el propietario de la vivienda:

Para evitar engaños por parte del arrendador (como por ejemplo, que se trate de un subarriendo; esto es que la casa esté ya ocupada por otra persona y que cuando llegue el nuevo inquilino se encuentre a gente viviendo en el piso que va a habitar…), conviene consultar previamente los archivos del Registro de la Propiedad, bastando con pedir una nota simple que revelará si es el propietario quien ha puesto la vivienda en alquiler.

2.- Desconocer si la inmobiliaria cobra al inquilino:

Si el contrato se hace a través de una agencia inmobiliaria, lo normal es que sea el dueño del piso quien corra con los gastos, pero algunas agencias cobran también al inquilino.
Es bueno, tanto para el propietario como para el inquilino, conocer este dato, bien sea para optar por otra agencia para formalizar el alquiler o para saber cuánto costará finalmente la transacción y no llevarse sorpresas finales.

3.- No negociar:

Si el inquilino cumple el perfil requerido por el propietario de la vivienda, es posible negociar con el propietario e intentar una rebaja en la mensualidad, pequeñas reformas o flexibilidad en alguna cláusula incluida en el contrato.

4.- Hacer un contrato verbal:

Es perfectamente legal celebrar un contrato verbal, pero NO ES RECOMENDABLE, pues a la hora de demostrar que se ha llegado a ciertos acuerdos o que se habían fijado determinadas cláusulas es mucho más difícil si el contrato es verbal.

Además. que el contrato sea verbal es negativo tanto para el propietario como para el inquilino.

5.- No leer el contrato:

Uno de los peores errores y que con más frecuencia se comete es; no leer el contrato y dar por supuesto que las cláusulas incluidas son las que se habían acordado de antemano.
Si no se revisa y es la otra parte quien lo ha redactado, cabe la posibilidad de que no aparezca todo lo que el inquilino desea.

Además. conviene reflejar en el contrato si la casa tiene desperfectos y cuales son.

6.- No firmar todas las hojas:

Es imprescindible firmar todos los folios y anexos del contrato, para evitar que después se puedan introducir cláusulas o se eliminen partes que perjudiquen a cualquiera de las dos partes, tanto propietario como inquilino.

7.- No revisar la casa ni reflejarlo en el contrato:

Es muy conveniente revisar la vivienda y dejar por escrito en el contrato los desperfectos que presenta la vivienda y si el dueño se compromete o no a repararlas.
Si ello no se deja por escrito, es posible que después el propietario se niegue a realizar el arreglo al que se había comprometido o decir que ha sido el inquilino quien le ha causado los daños en la casa, pudiendo darle derecho a pedir que se lo pague o incluso a echarle del piso.

8.- Dar por supuesto algo que no aparece por escrito:

Es habitual que el inquilino lea el contrato, se de cuenta de que algo no se ha recogido en él y el propietario o la agencia le tranquilicen asegurando que eso se da por supuesto.

No hay que dejar nada al azar y todo debe estar plasmado para evitar futuros problemas. Hay que pedir que se modifique el contrato para que figuren en él por escrito.

9.- No fijar la forma de pago:

Siempre debe hacerse constar en el contrato la forma en que se van a abonar las mensualidades del alquiler. Lo mejor; por trasferencia bancaria para que quede constancia del ingreso.

10.- Acceder a pagar conceptos que corresponden al propietario:

El IBI, la basura, la comunidad de vecinos… son gastos que, por lo general, le corresponden al propietario, aunque la ley da libertad al propietario para que pueda atribuir el pago de estos servicios al inquilino, pero por eso es necesario que, antes de firmar, el inquilino calcule cuánto le van a costar estos impuestos.

11.- Adelantar cantidades elevadas:

Habría que evitar, en la medida de lo posible, abonar de forma anticipada muchas mensualidades, para evitar quedarse después sin un dinero que le puede ser imprescindible para poder pagar precisamente las rentas del alquiler de esa vivienda.

Es por ello que resulta tan aconsejable consultar con un profesional antes de firmar cualquier contrato.

Es importante que, tanto propietarios como inquilinos, conozcan que existen una serie de cláusulas, muy utilizadas en los contratos de arrendamiento, que no tienen validez por su ilegalidad.

Así, por ejemplo:

1) Contratos en los que se exige al inquilino un año de permanencia en la vivienda y se establece una penalización en caso contrario:

Se trata ésta de una cláusula que carece de validez, pues con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 2013, se estableció que «el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato una vez transcurridos los 6 primeros meses desde la firma del contrato».
Además, la penalización ya viene recogida en la propia ley, pero es imprescindible que conste recogida expresamente en el contrato para que sea válida, pues en caso de no hacerse así; el arrendador no tendrá derecho a indemnización alguna.

2) Contratos en los que se indica que el arrendador podrá acceder a la vivienda alquilada cuando desee (para realizar, por ejemplo, una revisión del estado de la vivienda):

Esta cláusula, aunque habitual en muchos contratos, resulta claramente ilegal. El domicilio es inviolable y sólo se podrá acceder a la vivienda en caso de tener el consentimiento del titular del contrato o una orden judicial.

3) Contratos en los que se establece la imposibilidad por parte del inquilino de prorrogar el contrato de alquiler:

Otra de las cláusulas que de manera habitual se incluyen en los contratos de arrendamiento de vivienda y que es contraria a la legislación actual vigente.
La Ley de Arrendamientos Urbanos señala que «Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más»

Es decir, que la prórroga es obligatoria para el arrendador o propietario, pero voluntaria para el inquilino.

Y sólo hay una excepción a esta prórroga; si una vez transcurrido el primer año, el arrendador comunica al arrendatario que necesita la vivienda.
Anteriormente, ello debía ser indicado expresamente en el contrato, pero a ahora ya no es necesario puesto que lo recoge la propia Ley.

En definitiva, a pesar de que es muy fácil obtener modelos de contratos de arrendamiento por internet, NO ES NADA RECOMENDABLE, toda vez que suelen ser contratos-tipo que ni se adaptan a las continuas reformas legislativas, ni al caso concreto.
Además, son muchos los problemas que se derivan de un alquiler de vivienda; situaciones que podrían ser evitadas si el contrato de arrendamiento es debidamente redactado por un profesional que pueda dejar previstas todas esas situaciones, ayudando a propietarios e inquilinos a solventar la situación de una forma mucho más rápida y sencilla.

Todos tenemos seguros (seguro de hogar, seguro de coche…) sin embargo, ¿sabemos realmente todo lo qué cubren éstos?.
Los seguros, además de las coberturas típicas para las que son contratadas, incluyen, muchas veces, otro tipo de situaciones que quizá desconocemos y que desde VERONICA BELEN RECIO ADVOCATS queremos dar a conocer:

A) ROTURA DE ALGÚN OBJETO EN UN ESTABLECIMIENTO PUBLICO:

Si en alguna ocasión se encuentra en la bochornosa situación de que Usted o alguno de sus hijos rompe algo en alguna tienda, debe saber que quizá su seguro de hogar pueda cubrir el percance si tiene en su póliza la cobertura de «responsabilidad civil», por la cual, su seguro se hace cargo de los daños causados a terceros por cualquier miembro de la familia y, en muchos casos, incluso aquellos producidos fuera de la vivienda (por ejemplo, en el caso planteado, en un establecimiento público).

B) HA BEBIDO Y NO PUEDE COGER EL COCHE DE VUELTA A CASA;

Si en alguna ocasión ha tomado alguna copa de más y se encuentra que no puede (y no debe) coger el coche, debe saber que quizá su seguro de coche tenga incluida una cobertura por la que se ocupará de llevarle a Usted en taxi y a su vehículo en grúa hasta su domicilio, aunque suele tener algunas limitaciones (menores de 26 años, entre medianoche y las 7 de la mañana y sólo para pequeños recorridos inferiores a 24 km).

C) TIENE QUE MONTAR UN MUEBLE, CAMBIAR UN GRIFO O INSTALAR UN ELECTRODOMÉSTICO Y NO SABE CÓMO:

Es muy posible que su seguro de hogar incluya el desplazamiento de un técnico y hasta 3 horas de mano de obra en la vivienda asegurada.

D) ESTÁ USTED EMBARAZADA Y SE ENCUENTRA MAL MIENTRAS CONDUCE:

Algunos seguros de coche también dan cobertura a las mujeres embarazadas que estén conduciendo y, a consecuencia de su estado, se encuentren de repente indispuestas, enviando un taxi para que las lleve al hospital más próximo y una grúa que lleve el vehículo a su domicilio.

E) ASISTENCIA EN VIAJES AL EXTRANJERO:

Si ha concertado algún seguro de viaje, éste puede cubrirle a Usted y a su familia en caso de necesitar asistencia médica o hacerse cargo de los gastos de traslado en caso de fallecimiento.

F) ACCIDENTES DE DEPORTISTAS:

Si sufre un accidente practicando deporte o es Usted quien se lo causa a otra persona, debe saber que si tiene concertado algún seguro de Federación Deportiva, éste se hará cargo de la indemnización que pudiera corresponder.

G) UN PINCHAZO DE RUEDA EN SU VEHÍCULO:

Quizá su seguro de coche tenga una cobertura de asistencia en carretera que le permita solicitar los servicios de un técnico que pueda cambiarle la rueda.

H) PASAR LA ITV:

Hay incluso algunos seguros de coche que cuentan con un servicio de cobertura de ITV de forma que un técnico acuda a su domicilio a recoger su vehículo y encargarse de llevarlo a que pase la revisión de ITV.

I) SI HA SUFRIDO UN ATRACO:

Es bastante habitual que su seguro de hogar cubra los daños, objetos o dinero sustraído si ha sido víctima de un robo.
Si el robo ha sido en un cajero, es posible que el seguro de su tarjeta pueda hacerse cargo del dinero sustraído.

Se trata sólo de algunos de los muchos ejemplos de coberturas que su seguro podría tener y que quizá desconozca, por lo que resulta imprescindible que revise muy bien los contratos de los seguros que tenga concertados a fin de que, si en alguna ocasión llega a encontrarse en alguna de esas u otras situaciones, pueda saber cómo actuar y si su seguro puede hacerse cargo.

Últimamente, los bancos están quitando las cláusulas suelo de las hipotecas sin mayores problemas, pero muchos de ellos están llevando a cabo estrategias en relación a las cláusulas suelo.

1. Acuerdo que impide reclamar:

Los bancos estarían presentando a los clientes unos acuerdos que al firmarlos eliminan la cláusula suelo de la hipoteca, pero al mismo tiempo impiden al hipotecado reclamar los intereses pagados de más por el suelo hipotecario. De esta manera la entidad deja de cobrar el suelo, pero el cliente pierde la retroactividad para poder demandar.

En algunos casos, incluso, los bancos ponen como condición para la eliminación de la cláusula suelo, la contratación de otro producto, lo que sería ilegal, incluso podría suponer un delito de extorsión.

2. El banco deja de cobrar el suelo, pero no lo anula:

La táctica más común sería que las entidades están dejando de cobrar el suelo de las hipotecas, sin presentar al cliente un acuerdo para firmar.
El truco consiste en que el banco no cobra el suelo pero en ningún momento anula la cláusula, por tanto en el futuro podría demandar al hipotecado los intereses que actualmente no le están facturando.

Por este motivo, el banco no confirma por escrito al cliente que admite la nulidad de dicha cláusula, ni modifica las escrituras de la hipoteca.

En definitiva, se trata de «acuerdos trampa», para quitar temporalmente el suelo de la hipoteca, debido a que para los afectados ganar una demanda por cláusula suelo es más fácil que nunca. Tras la sentencia dictada por el Tribunal Supremo en mayo de 2013 la nulidad y la retroactividad están garantizadas si se demuestra la falta de transparencia.

Seguro que han oído hablar infinidad de veces del alquiler social.

Esta es una de las opciones que más se está utilizando tras ser desahuciados, pues no pueden permitirse alquilar por la vía normal ni mucho menos adquirir una vivienda en propiedad.

Ahora bien, no todo el mundo puede solicitarlo, sino que se deben cumplir unas condiciones necesarias para su concesión:

1) Que el desahucio se haya producido por impago de la hipoteca.

2) Que el desahucio se haya producido a partir del 2008
3) Que el banco demandante sea el mismo que ofrece la vivienda.
4) Que no podrá otra vivienda en propiedad

5) Dependerá del nivel de ingresos.

En cualquier caso, el alquiler social consistirá en el ofrecimiento por parte del banco de la vivienda desahuciada a cambio de un alquiler que oscilará entre los 150-400€ durante dos años cómo máximo.

En definitiva, una muy buena opción para todas aquellas familias con unos ingresos mínimos que no pueden pagar una hipoteca, pero sí un alquiler de este tipo.

En VERÓNICA BELÉN ADVOCATS podemos ayudarle a que su banco le ofrezca un alquiler social. Consúltenos.

Tiene derecho a reclamar una indemnización por los daños sufridos como consecuencia de la responsabilidad extracontractual del centro docente.

Actualmente, la responsabilidad por cualquier accidente ocurrido dentro de centro escolar será del titular del centro docente, que es quien debe adoptar las correspondientes medidas organizativas. Aunque éste podrá revertir parte de la responsabilidad en los docentes (acción de regreso) cuando exista dolo o culpa grave por parte de éstos.

Existiendo dolo o culpa grave del profesor, su responsabilidad será solidaria con la del centro, manteniéndose esta solidaridad mientras el centro no demuestre que empleó toda la diligencia debida, en cuyo caso quedará exonerado y el único responsable será el profesor (esto es la figura docente que imparte las materias a los alumnos, pero también cualquier otra persona encargada de la guarda y vigilancia de los alumnos – monitores, vigilantes de transporte escolar, de comedor…)

¿Quién es el titular en un centro docente?

En este punto hay que diferenciar cuando hablamos de centros docentes públicos y privados.

En el caso de centros docentes públicos, la responsabilidad recae sobre la Consejería de Educación de la Comunidad Autónoma correspondiente o el Ministerio de Educación, en función de si las competencias están o no transferidas, mientras que en el caso de los centros privados, la responsabilidad recae en la persona física o jurídica titular del colegio.

Además, en el caso de los centros privados, hay que diferenciar entre centros docentes privados-concertados y los centros privados propiamente dichos.

En el caso de los centros privados, está claro que la responsabilidad es íntegra de la persona física o jurídica titular del centro, pero en el caso de los centros privados-concertados (centros privados sostenidos con fondos públicos), la titularidad del centro es también privada. La Administración solamente interviene en materia de escolarización y programación, pero no participa en la organización interna del Centro, por lo que en caso de incurrir en responsabilidad civil por daños ocasionados a sus alumnos, debe asumirla el titular del centro, salvo que dicho accidente proviniera de una negativa o demora injustificada de la Administración en el abono de las cantidades destinadas a actuaciones ordinarias de mantenimiento y conservación, de forma que dicho accidente se produjera por el mal estado de las instalaciones, en cuyo caso deberá ser asumido por la Administración Educativa.

Por lo tanto, a la hora de determinar quién es el responsable y quien debe indemnizar, habrá que valorar los aspectos enunciados anteriormente. Además, es habitual que las administraciones educativas y las empresas o personas titulares de los centros privados (privados y privados-concertados), contraen con una compañía de seguros un seguro de responsabilidad civil, que desplaza a la compañía el pago de las indemnizaciones. Últimamente también están en aumento la contratación de seguros particulares por parte de los profesores que van a realizar actividades extraescolares con alumnos.

¿Y si el accidente es motivado por otro niño del centro?

En ese caso, tendrán que responder aquellas personas que ostentaban la guarda del menor en el momento en que ocurrieron los hechos y ello porque tal como tiene declarado la jurisprudencia, no se puede declarar culpables de sus propios actos a los menores, salvo que sean capaces de discernir. Así, el grado de vigilancia de la persona que ostentaba la guarda del menor debe ser mayor cuando las edades de los alumnos son menores, aumentando su margen de libertad a medida que aumenta la edad del alumno y su discernimiento.

¿Qué ocurriría si el daño ha sido causado por un alumno menor de edad de otro centro?

En ese caso, será responsable el centro docente al que pertenece el menor, por su negligencia en dejarlo salir durante el horario escolar, y no el centro en el que se encuentra, aunque las circunstancias pueden hacer que respondan ambos centros, solidariamente si no se puede determinar la parte de cada uno en la responsabilidad (por ejemplo; si el alumno se encuentra allí porque acude a una competición deportiva).

Ahora bien, si resulta que el menor no pertenece a ningún centro escolar (pero va a jugar al patio de recreo, por ejemplo), serán responsables del daño causado, en ese caso, sus padres (ex art. 1903.2 CC) o el centro (ex art. 1902 CC por haberlo dejado entrar).

¿En qué momento empieza la responsabilidad del centro?

La responsabilidad se extiende durante las horas de clase, los recreos, el comedor, las actividades extraescolares, las visitas fuera del centro e incluso en el transporte escolar en caso de ser realizado por el propio centro. Aunque en principio en los días no lectivos no existe responsabilidad civil, si existirá en el caso de que se realice alguna actividad programada por el centro.

Aunque en los periodos indicados anteriormente la responsabilidad es clara, sin embargo aparecen otros intervalos de tiempo (donde además ocurren muchos accidentes), que resultan bastante dudosos como puede ser los momentos anteriores o posteriores al comienzo de la jornada escolar. Momentos en que los padres dejan a los alumnos en el colegio y se marchan a sus trabajos, o los momentos posteriores a la finalización de la jornada donde los alumnos son recogidos por sus padres. Esta situación ocurre normalmente con los alumnos en el patio del centro y en la mayoría de los casos sin vigilancia del profesorado.

El Tribunal Supremo, mantiene en estos casos que la responsabilidad empieza para el centro docente desde el momento de la entrada en el mismo, y que se extiende hasta la salida, pero luego decide en cada caso concreto en función de las circunstancias, habiéndose referido incluso en algunas ocasiones a la “ suficiente flexibilidad que demande el caso”

Los centros también deberán responder de los daños ocurridos en las actividades extraescolares realizadas fuera del propio centro, así como de los accidentes que sufran los menores en horario lectivo y que por una negligencia del centro se encuentren fuera del mismo, como así se dicta en sentencia de 15 de diciembre de 1994.

No espere más. El tiempo corre en su contra. Póngase en contacto con nosotros a la mayor brevedad posible, pues el plazo para reclamar por dicha responsabilidad extracontractual es de un año desde que el daño sea real, efectivo y conocido por la víctima o desde el alta médica en caso de daños corporales.

En estos casos, existe un arrendamiento de servicios y el Código Civil, en su art. 1.101 y siguientes, impone la obligación de resarcimiento a todo aquel que, en el cumplimiento de sus obligaciones, incurra en dolo, negligencia o morosidad, correspondiendo al dueño de la instalación extremar la atención para que se encuentre en perfecto estado y ofrecer a sus clientes las instrucciones necesarias para su correcto uso, por lo que de no hacerlo debidamente, quedará obligado frente a ellos.

Razona la jurisprudencia que, lo natural, desde el momento en que un vehículo resulta dañado durante su uso, es pensar que se ha debido a un incorrecto funcionamiento de las instalaciones o bien a una falta de adecuadas instrucciones.

El uso incorrecto de las instalaciones incumbirá al demandado, es decir, al titular del túnel de autolavado, desde el momento en que no existe base alguna para sospechar que si se produjo ese daño, fue por culpa exclusiva del cliente.

En todo caso, conviene recordar que si se hace un uso normal de las instalaciones de un servicio abierto al público, el titular del establecimiento responde de los daños causados. La base jurídica a tal reclamación es el contrato de arrendamiento de servicios subyacente y la obligación de resarcimiento está en la negligencia, en el dolo o en la morosidad.

En cuanto a la carga de la prueba de los daños y perjuicios que pueden originarse en el autolavado, debe saber que de acuerdo con la Ley General de Consumidores y Usuarios corresponderá al titular del establecimiento, gozando el cliente de los derechos que le asisten como consumidor y usuario.

Por lo tanto, si ha sufrido algún tipo de daño o desperfecto como consecuencia del uso del túnel de lavado, no espere más y contacte con nosotros. En VERONICA BELEN RECIO ADVOCATS le ayudaremos a reclamar por los derechos que le asisten.

Cuando finaliza el contrato de arrendamiento, es importante que el arrendador compruebe que la vivienda se entrega por parte del inquilino en idénticas circunstancias a como se entregó cuando se formalizó el contrato.

Si por el contrario, se detectan daños en la vivienda (paredes, suelos, baños, etc.) o en los muebles para el supuesto de que aquella se hubiera arrendado con mobiliario o enseres, el arrendador deberá constatar inmediatamente tales desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler, ya que la carga de la prueba de su existencia recae sobre él si pretende su reclamación judicial. Lo ideal en estos casos, es levantar un acta notarial y ello porque es el arrendador quien tendrá que demostrar los daños o desperfectos causados en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler y que además lo ha sido por un mal uso imputable al arrendatario.

Es igualmente importante que cuando el inquilino vaya a entregar la posesión o llaves del inmueblea su dueño al finalizar el alquiler, repasen juntos la vivienda y el mobiliario, aconsejándose para el supuesto de que la misma se encuentre en el mismo estado que se recibió que se firme un documento donde se haga constar que se devuelve la finca “a satisfacción” del arrendador y en “buen estado.

Los juzgados y tribunales vienen exigiendo para la reclamación de los desperfectos que el daño o deterioro en la vivienda no se deba a un uso normal de la misma, sino a causas imputables al inquilino. Así, la depreciación del inmueble por la mera acción del transcurso del tiempo no sería causa, en un principio, de la reclamación de los desperfectos.

Ahora bien, no todo puede considerarse “un desperfecto”. Así, existen diversas Sentencias que consideran que los distintos agujeros hechos en las paredes para la colocación de cuadros y mobiliario no puede ser considerado como un desperfecto de la vivienda, pues consideran que: “la finalidad y el destino de la vivienda arrendada era para ser habitada por una familia, para lo que precisaba ser decorada y amueblada“.

Del mismo modo, en relación con el deterioro en la pintura y enyesado de las paredes, diversas Sentencias se pronuncian desestimando la petición del dueño de los gastos de su reparación, toda vez que: “deben EXCLUIRSE DE LA RESPONSABILIDAD DE LA ARRENDATARIA los trabajos de enyesado y pintura en paredes y techos que no consta que precisen de su pintado por otra causa que el transcurso del tiempo y el normal uso de la vivienda”..

Así, como cada caso tiene elementos muy particulares, es importante que consulte con los especialistas en la materia de Abogaddos.com. Si bien, a modo de orientación, podemosCONCLUIR que el ARRENDATARIO RESPONDE de los daños o desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, PERO NO RESPONDE DE LOS MENOSCABOS OCASIONADOS POR EL TIEMPO Y EL NORMAL USO DE LA COSA ARRENDADA.

Por ello, cuando se pretende reclamar por desperfectos en la vivienda o mobiliario al terminar el arrendamiento, y siendo como hemos visto una cuestión de prueba ante el Juez, es MUY IMPORTANTE para el éxito del posterior juicio que inmediatamente después de que se entregue el inmueble, se proceda a un reconocimiento de la vivienda por parte del arrendador, quien deberá mediante testigos, fotografías, acta notarial, peritos, etcétera, a fin de acreditar la existencia de los desperfectos o la falta de algún elemento.

En VERONICA BELÉN RECIO ADVOCATS podemos ayudarle a reclamar por todos aquellos desperfectos que su inquilino le haya podido causar.