VERONICA BELEN RECIO ADVOCATS

Cuando finaliza el contrato de arrendamiento, es importante que el arrendador compruebe que la vivienda se entrega por parte del inquilino en idénticas circunstancias a como se entregó cuando se formalizó el contrato.

Si por el contrario, se detectan daños en la vivienda (paredes, suelos, baños, etc.) o en los muebles para el supuesto de que aquella se hubiera arrendado con mobiliario o enseres, el arrendador deberá constatar inmediatamente tales desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler, ya que la carga de la prueba de su existencia recae sobre él si pretende su reclamación judicial. Lo ideal en estos casos, es levantar un acta notarial y ello porque es el arrendador quien tendrá que demostrar los daños o desperfectos causados en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler y que además lo ha sido por un mal uso imputable al arrendatario.

Es igualmente importante que cuando el inquilino vaya a entregar la posesión o llaves del inmueblea su dueño al finalizar el alquiler, repasen juntos la vivienda y el mobiliario, aconsejándose para el supuesto de que la misma se encuentre en el mismo estado que se recibió que se firme un documento donde se haga constar que se devuelve la finca “a satisfacción” del arrendador y en “buen estado.

Los juzgados y tribunales vienen exigiendo para la reclamación de los desperfectos que el daño o deterioro en la vivienda no se deba a un uso normal de la misma, sino a causas imputables al inquilino. Así, la depreciación del inmueble por la mera acción del transcurso del tiempo no sería causa, en un principio, de la reclamación de los desperfectos.

Ahora bien, no todo puede considerarse “un desperfecto”. Así, existen diversas Sentencias que consideran que los distintos agujeros hechos en las paredes para la colocación de cuadros y mobiliario no puede ser considerado como un desperfecto de la vivienda, pues consideran que: “la finalidad y el destino de la vivienda arrendada era para ser habitada por una familia, para lo que precisaba ser decorada y amueblada“.

Del mismo modo, en relación con el deterioro en la pintura y enyesado de las paredes, diversas Sentencias se pronuncian desestimando la petición del dueño de los gastos de su reparación, toda vez que: “deben EXCLUIRSE DE LA RESPONSABILIDAD DE LA ARRENDATARIA los trabajos de enyesado y pintura en paredes y techos que no consta que precisen de su pintado por otra causa que el transcurso del tiempo y el normal uso de la vivienda”..

Así, como cada caso tiene elementos muy particulares, es importante que consulte con los especialistas en la materia de Abogaddos.com. Si bien, a modo de orientación, podemosCONCLUIR que el ARRENDATARIO RESPONDE de los daños o desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, PERO NO RESPONDE DE LOS MENOSCABOS OCASIONADOS POR EL TIEMPO Y EL NORMAL USO DE LA COSA ARRENDADA.

Por ello, cuando se pretende reclamar por desperfectos en la vivienda o mobiliario al terminar el arrendamiento, y siendo como hemos visto una cuestión de prueba ante el Juez, es MUY IMPORTANTE para el éxito del posterior juicio que inmediatamente después de que se entregue el inmueble, se proceda a un reconocimiento de la vivienda por parte del arrendador, quien deberá mediante testigos, fotografías, acta notarial, peritos, etcétera, a fin de acreditar la existencia de los desperfectos o la falta de algún elemento.

En VERONICA BELÉN RECIO ADVOCATS podemos ayudarle a reclamar por todos aquellos desperfectos que su inquilino le haya podido causar.

El Consejo General del Poder Judicial, con la elaboración de unas tablas orientadoras para determinar las pensiones alimenticias de los hijos, ha querido zanjar una de las controversias más comunes en los procedimientos contenciosos de divorcio: el importe de la pensión alimenticia que ha de abonar el progenitor no custodio.

Con la publicación de estas tablas orientadoras, se incrementará la previsibilidad de la respuesta judicial y facilitará enormemente los acuerdos entre las partes.

Para utilización de las tablas, se calcularán los ingresos netos (no brutos) de cada progenitor y la posible existencia o no de necesidades especiales de los hijos. Los ingresos netos salariales de calcularán en 12 mensualidades anuales con inclusión prorrateada de pagas extras y cualquier otro concepto que pueda percibirse (pluses de productividad, bonos por objetivos…). En la determinación de los ingresos netos no se descontarán las retenciones de sueldo o anticipos ni las cargas propias que se atiendan con dicho salario (hipoteca, alquiler, préstamos…) dado el carácter preferente de la pensión alimenticia en favor de hijos menores.

Sí el obligado al pago de la pensión alimenticia, obtiene unos ingresos inferiores a 700’00 € mensuales, se fijará la pensión mínima vital que jurisprudencialmente varía según las distintas zonas geográficas. En Tarragona son unos 150-200€

También se contempla un índice corrector por Comunidades Autónomas que en Catalunya es 108’61%.

Consulte las tablas en http://poderjudicial.es

La Audiencia Provincial Tarragona en Sentencia de fecha 12 de junio de 2014 estableció que la conflictividad de los progenitores no es obstáculo para establecer una custodia compartida pues, en el caso de autos, no se aprecia que el grado de conflictividad impida el correcto desarrollo del sistema de custodia compartida al presentarse factible por la actitud mantenida por los padres y la mutua colaboración en el cuidado y educación del hijo común.

La madre cuestiona que el sistema de reparto por semanas (custodia compartida) sea adecuado por, entre otras razones, no existir buena comunicación entre los padres ni criterios parecidos en cuanto a la educación que ha de recibir el menor tratando de manifestar una conflictividad que impide el correcto desarrollo del régimen de reparto.

Tanto en la custodia compartida como en cualquier otro régimen, el diálogo y la comunicación resulta imprescindible para la adecuada educación y atención de los menores.

En esta sentencia, la Audiencia Provincial Tarragona considera que la conflictividad interparental no es un impedimento para establecer una custodia compartida y la STSJC de 8 marzo 2010manifiesta “no significa que deba desecharse frente a cualquier grado de conflictividad y que no deba procurarse su implementación cuando resulta beneficiosa para los menores, aunque sea imponiendo en determinados casos la mediación familiar o terapias educativas, teniendo en cuenta la edad de los hijos, el horario laboral o profesional de los progenitores, la proximidad del lugar de residencia de ambos progenitores, la disponibilidad por éstos de una residencia adecuada para tener consigo a los hijos, el tiempo libre, la opinión de los menores al respecto, u otras circunstancias similares, teniendo siempre presente el preferente interés de los menores“.

En el mismo sentido se pronuncian las S. 27/2011 de 16 junio y de 19 abril 2012 (RC 31/2012) al considerar que la dificultad de comunicación y de diálogo no determina una forma de custodia; quizás sea la custodia compartida la que, ante la realidad de una situación duradera e igualitaria, imponga la necesidad de superar el problema, que no debiera traducirse en una limitación del derecho de los hijos a relacionarse y ser asistidos por ambos.

En este sentido, el Tribunal Supremo en STS de 17 diciembre 2013 recoge el criterio de sus anteriores de 7 junio y 22 julio, manifiesta que las relaciones entre los padres no son relevantes para la custodia si no afectan a los hijos menores, por lo que se debe valorar la incidencia que pueda tener la conflictividad en el régimen de custodia propuesto, de manera que si no consta que la mala relación entre los padres puede afectar al menor, no es impedimento para un régimen de custodia compartida con igual reparto.

La caída de peatones en la vía pública, por hallarse la misma en mal estado de conservación o mantenimiento, es uno de los temas más habituales de la responsabilidad patrimonial del Ayuntamiento correspondiente.

En estos casos su abogado debe analizar la existencia o no de nexo causal entre la inacción municipal y el accidente padecido, determinando si se había conservado adecuadamente la vía pública en el lugar donde se produce la caída y si existe algún grado de culpa del peatón en su propia caída.

Durante mucho tiempo predominó en la jurisprudencia del Tribunal Supremo la llamada teoría de la “relación exclusiva y directa entre el resultado dañoso y el actuar de la Administración”, de modo que si en el daño padecido intervenía en alguna medida culpa de la víctima, no se distribuía la responsabilidad entre la misma y la Administración municipal, al entenderse que se había roto el nexo causal, de modo que no era exigible ningún grado de responsabilidad al Ayuntamiento.

Hoy esta tendencia jurisprudencial se ha abandonado y ya la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 2000 (RJ 2000/9378) acepta un reparto de culpas entre el peatón lesionado y la Administración municipal.

Esta es la teoría que sigue también el Juzgado de lo Contensioso Administrativo 1 de Tarragona, aún en supuestos en los que la víctima conocía el estado de la vía por ser un lugar de paso necesario y obligatorio para el peatón (Sentencia de 15 de julio de 2014), determinando una concurrencia de culpas.

“De los datos anteriores, a los que se añade que la recurrente es residente en la zona, se llega a la conclusión de que, si bien no puede hablarse de culpa exclusiva de la víctima, tampoco puede achacarse la culpa entera al Ayuntamiento. Ello porque el obstáculo, no obstante no haber sido reparado tras años, era visible y conocido, coincidente con el estado restante de la acera (esto es, sin urbanizar). Se reconoce por los servicios municipales, sin embargo, que el obstáculo puede ser un peligro para los viandantes, y el testigo ha señalado, a preguntas de este Juzgador, que es paso necesario para llegar a ciertos lugares.

Por ello, procede declarar que ha existido concurrencia de culpas en el presente procedimiento, considerándose proporcionado a las circunstancias concurrentes atribuir la misma por mitad al estado de la acera y a la falta de la debida atención en la deambulación por la recurrente”.

Es decir, siguiendo la vigente jurisprudencia del Tribunal Supremo antes citada, el Juzgado estima queexiste una culpa compartida al 50% entre Ayuntamiento y víctima en el accidente padecido por ésta, siendo la culpa municipal atribuible al demostrado mal mantenimiento de la acera, y considerándose que la otra mitad de la culpa corresponde a la misma víctima, por no haber prestado ésta toda la atención al pasar por una zona que debía conocer que presentaba irregularidades y potenciales peligros.

La condena a la Administración municipal al pago del 50% de la indemnización supone un resarcimiento al menos parcial por las lesiones y molestias causadas, al tiempo que supone una superación de la antigua doctrina de culpa exclusiva de la víctima, cuando existen pruebas demostrables de la falta de actuación municipal en el correcto mantenimiento de la vía pública.

En VERÓNICA BELÉN RECIO ADVOCATS podemos ayudarle a recuperar sus derechos ante cualquier accidente por caída en la vía pública.

Es habitual que el trabajador reciba una carta de la empresa por la cual le comunican que en los últimos veinte días han visto un descenso en su rendimiento sin causa justificada, por ejemplo o cualquier otra falta que la empresa considere muy grave, motivo por el que se ven en la obligación de despedirlo con efectos de ese mismo día.

¿Por qué las empresas están utilizando este tipo de despido de forma tan habitual?. La respuesta está en el hecho de que a través de este tipo de despido, no es necesario indemnizar al trabajador.

Ahora bien, si los hechos no son ciertos, es bastante fácil poder obtener una indemnización por despido improcedente.

Ahora bien, es imprescindible actuar con rapidez. Así, si el trabajador no está de acuerdo con el contenido de la carta, ya que considera que no es cierto o no es motivo suficiente para el despido dispone de 20 días hábiles para impugnarla. En este sentido lo que el empresario no hubiera recogido en la carta no podrá debatirse ni alegarse en juicio.

Asimismo, si el trabajador no recibe la carta de despido, o ésta no está suficientemente justificada será motivo para considerar el despido improcedente por parte de los tribunales. Despido que lleva aparejada la indemnización máxima recogida actualmente en el Estatuto de los trabajadores de 33 días por año trabajado.

Además, la carta de despido deberá recoger de forma muy clara la falta cometida, la orden infringida, el día exacto en que se produjo… pues la inconcreción en la carta de despido supondrá la improcedencia del despido y el pago de la indemnización correspondiente.

Es habitual que la empresa se arriesgue a despedir a sus trabajadores a través de un despido disciplinario, confiando que quizá no lo impugne. Ahora bien, en nuestro despacho VERONICA BELEN RECIO ADVOCATS hemos podido comprobar una y otra vez que, si el trabajador se decide a impugnar el despido y lo hace asistido de un profesional laboral, la empresa acaba reconociendo la improcedencia del despido y abonando la indemnización correspondiente sin necesidad de acudir a la vía judicial, bastando únicamente la presentación de la correspondiente Papeleta de Conciliación debidamente motivada.

Para el caso que la empresa siga osando continuar con la farsa del despido disciplinario, en la vía judicial, es la empresa quien tendrá la carga de probar que los hechos que denuncia en la carta de despido son ciertos, lo cual no siempre les es fácil, sobretodo si es falso.

¿Y cuándo nos hallamos ante un despido improcedente o procedente?

El despido se considerará procedente cuando quede acreditado el incumplimiento alegado por el empresario en su escrito de comunicación. Será improcedente en caso contrario o cuando en su forma no se haya comunicado por escrito figurando la fecha de efecto y los motivos del mismo.

El despido procedente convalidará la extinción del contrato de trabajo que con aquél se produjo, sin derecho a indemnización ni a salarios de tramitación.

No obstante, aunque no tenga derecho a indemnización, el trabajador tiene derecho a cobrar la prestación por desempleo si ha cotizado al menos 360 días en los últimos seis años.

¿Cuáles pueden ser las faltas en las que la empresa justifique un despido disciplinario?:

-1) Faltas repetidas e injustificadas de asistencia o puntualidad al trabajo: Se persigue sancionar la incomparecencia al puesto de trabajo de manera repetida e injustificada.

En cualquier caso la jurisprudencia ha indicado que deben ser siempre más de una, y además se debe apelar a la tolerancia empresarial y a la realización de advertencias previas al trabajador sobre las consecuencias de su comportamiento, antes de proceder al despido.

– 2) Indisciplina y desobediencia del trabajador: Los trabajadores están sometidos a las órdenes e instrucciones del empresario, y desobedecerlas mediante la suficiente trascendencia y gravedad puede traer como consecuencias el despido disciplinario.

En este sentido sólo se debe desobedecer una orden de un empresario si esta es manifiestamente ilegal o va en contra de lo convencional o contractual. En cualquier otro caso, las órdenes del empresario tiene poder ejecutivo y son consideradas adecuadas, aunque posteriormente, después de ser realizadas por el trabajador, pueden reclamarse la ilegitimidad de las mismas.

– 3) Ofensas verbales o físicas al empresario u otros trabajadores o sus familias: La relación jurídica laboral obliga a todos los miembros integrantes de una empresa a tener una conducta respetuosa.

Es indudable la necesidad de mantener en armonía la convivencia de todos los trabajadores y así conseguir y mantener una paz social. Para esta causa hay que analizar, en cada caso concreto, si la falta de comportamiento es suficiente como para justificar el despido disciplinario.

– 4) La transgresión de la buena fe contractual, así como el abuso de confianza en el desempeño del trabajo: En esta causa lo que se rompe es la confianza mutua entre la empresa y el trabajador, es un pequeño cajón de sastre de muchos incumplimientos que no tiene encaje en el resto de motivos disciplinarios.

No es necesario, en ningún caso, la existencia de lucro personal, ni siquiera haber provocado daños a la empresa, sino el quebrantamiento de los deberes de fidelidad y lealtad.

– 5) La disminución continuada y voluntaria en el rendimiento de trabajo normal o pactado: Con carácter general, es difícil acreditar la disminución del rendimiento del trabajador.

– 6) La embriaguez habitual o toxicomanía si repercuten negativamente en el trabajo: Esta causa está configurada bajo dos elementos inseparables:

• Habitualidad. La jurisprudencia exige una persistencia, una continuidad aunque sea con intervalos más o menos regulares. Por tanto debe de tratarse de un hábito. Circunstancia que debe ser demostrada por el empresario.
• Repercusión negativa en el trabajo. Dicha repercusión puede manifestarse de diversas maneras, pero la más corriente es un descenso de su productividad o rendimiento. Además la jurisprudencia considera que repercute en su trabajo si aumenta el riego potencial de sufrir un accidente.

– 7) Acoso por razón de origen racial o étnico, religión o convicciones, discapacidad, edad u orientación sexual y el acoso sexual por razones de sexo al empresario u otros trabajadores: Esta causas viene motivada por el comportamiento de un trabajador, no obstante no debemos olvidar el derecho del trabajador al respeto de su intimidad y al respeto a su dignidad, comprendida la protección frente a ofensas verbales y físicas. El acoso moral o mobbing no se incluye en el concepto de acoso previsto en esta causa, debiendo encajarse en otra causa indicadas anteriormente como la ofensa verbal o físicas y transgresión de la buena fe contractual.

Ninguna empresa comercializadora de energía eléctrica puede proceder a la suspensión del suministro eléctrico por impago, con sólo hacer llegar correo con acuse de recibo a la persona consumidora.

Es habitual que la empresa comercializadora interprete que cuando se proceda a notificar la suspensión de suministro por impago de la persona consumidora, y ésta no se encuentre en el domicilio, y no atienda en plazo el aviso dejado por el servicio de correos en el casillero domiciliario, la mencionada comercializadora podrá entender realizada la notificación, y por lo tanto proceder a la suspensión del suministro.

Pues bien, eso no es suficiente. Legalmente, sólo podrá ser suspendido el suministro de energía eléctrica a las personas consumidoras cuando hayan transcurrido al menos 2 meses desde que les hubiera sido requerido fehacientemente el pago, sin que el mismo se hubiera hecho efectivo.

Por tanto, dicho requerimiento se practicará por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción por la persona interesada o su representante, así como la fecha, la identidad y el contenido del mismo.

Además, una vez realizado el pago de lo adeudado por la persona consumidora al que se le ha suspendido el suministro, le será repuesto éste en el plazo de 24 horas.

La empresa comercializadora podrá suspender el suministro a personas consumidoras privadas a tarifa cuando hayan transcurrido al menos 2 meses desde que les hubiera sido requeridas fehacientemente el pago, sin que el mismo se hubiera hecho efectivo.

Ahora bien, en el supuesto de rechazo de la notificación, se especificarán las circunstancias del intento de notificación y se tendrá por efectuado el trámite.

Además, debemos tener en cuenta que para proceder a la suspensión del suministro por impago, la comercializadora no podrá señalar como día para la interrupción un día festivo ni aquéllos que, por cualquier motivo, no exista servicio de atención a la clientela, ni en víspera de aquellos días en que se dé alguna de estas circunstancias.

Por último, cuando la persona interesada no se encuentre en el domicilio y tampoco acuda a recoger al servicio de correos la carta que le ha sido enviada,NO se podría afirmar que la comercializadora tenga constancia de la recepción por la persona interesada, por el mero hecho de haber enviado la notificación con acuse de recibo. En este caso, no se podría dar por efectuado el requerimiento y, por tanto, no se podría llevar a cabo la suspensión.

Llamamos hipotecas suelo a las hipotecas que tienen incluidas la cláusula suelo en sus contratos. Esta clausula establece un tipo de interés mínimo a pagar en las cuotas mensuales para el préstamo hipotecario por lo que, aunque baje el Euribor, el tipo de interés de su hipoteca nunca va a estar por debajo del límite fijado en la cláusula suelo.

La cláusula de suelo ha sido declarada cláusula abusiva por la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de este año 2013 y con efectos retroactivos, debiendo devolver la entidad bancaria todas aquellas cantidades abonadas de más desde el 9 de mayo de 2013.

Por ello, queremos dar unas pautas a todas las personas que tengan cláusulas de suelo en sus hipotecas, para poder negociar su retirada con el banco y la forma de proceder ante este abuso, pues su declaración como cláusula abusiva no es inmediata, sino que se debe probar que hubo falta de transparencia en su contratación.

Es evidente que el banco es la parte fuerte en este contrato. Tanto es así que el Tribunal Supremo ha dicho que la cláusula de suelo puede ser válida siempre y cuando el cliente comprenda lo que está firmando y la acepte.

De este modo, puede ser difícil de demostrar, tanto ante el banco como en juicio, que usted no conocía la cláusula suelo cuando firmó el préstamo hipotecario. Vamos a explicar qué puede hacer en estos casos:

1. Si su hipoteca contiene una cláusula abusiva y no se ha dado cuenta hasta ahora, acuda al banco. Intente una negociación para suprimir esa cláusula y que no se aplique durante el tiempo que resta a su contrato.

2. La renegociación de la hipoteca depende de la entidad bancaria. Puede aceptar su petición o no y, en caso de no aceptarla, aconsejamos poner una reclamación al banco para que le den una respuesta por escrito.

3. Si el banco acepta la supresión de la cláusula suelo, no dude en solicitar la modificación de la escritura hipotecaria.

4. Cosa distinta será pedir que le devuelvan, voluntariamente, el dinero que ha pagado de más durante este tiempo al tener, en algunas revisiones, un tipo de interés más alto que el euribor.

5. Las revisiones del interés aplicable a los préstamos hipotecarios se realiza cada año, o cada 6 meses, dependiendo de lo pactado en su contrato.

6. En caso de que no devuelvan las cantidades abonadas de más, al menos desde el 9 de mayo de 2013, se deberá iniciar la vía judicial para que un Juez estudie su caso concreto.

7. Mediante la demanda en vía judicial usted solicita que se anule la cláusula suelo sobre su hipoteca, siendo el Juez quien decide en este caso, a la vista de todas las circunstancias.

Y siempre tenga en cuenta que modificar una de las cláusulas de la hipoteca no significa que el banco pueda cambiar también otras unilateralmente. Siempre, para cualquier modificación en las condiciones de la hipoteca, el banco necesitará que usted acepte las nuevas condiciones.

Si aún no sabe si su hipoteca tiene cláusula de suelo, o incluso de techo, consute con VERÓNICA BELÉN RECIO ADVOCATS y le informaremos.

El consumo inteligente solo es posible si tienes claros tus derechos. Son estos:

1. Junto al precio rebajado tiene que figurar siempre o el precio original o el porcentaje de la rebaja (o las dos cosas, a ser posible).

2. Aunque sean rebajas, las garantías son las mismas de siempre: recuerda que si compras en persona solo están obligados a devolverte el dinero si lo que compras tiene algún defecto de fábrica. Si te arrepientes o te equivocas (unos zapatos que te van pequeños, una prenda que no te gusta) las tiendas NO están obligadas a devolverte nada (aunque muchas tienen políticas de devolución con las que si devuelves el producto te dan un vale por el mismo precio para gastar en esa tienda).

3. Los productos rebajados tienen que tener la misma calidad de siempre: la norma no permite que se vendan como rebajados productos defectuosos

4. Durante unas rebajas, la tienda puede aplicar algunas condiciones especiales (no aceptar pago con tarjeta, cambiar su política de devoluciones…), pero deben anunciarlo clara y visiblemente para que todos los clientes lo vean.

5. El tique o factura es lo que necesitas para reclamar: consérvalo.

6. Están obligados a darte una Hoja de Reclamaciones si la pides. Debes rellenarla en 3 copias: una para ti, otra para ellos y una tercera que deberás presentar en la Oficina de Consumo.

7. En las compras por Internet tienes 14 días para arrepentirte y devolver el producto sin dar explicaciones: tendrán que devolverte todo lo que pagaste. Si vas a pagar online, lo mejor es una tarjeta prepago, una tarjeta de crédito o Paypal. Evita hacer transferencias bancarias si no te fías plenamente del vendedor.

8. Es ilegal cobrarte más por pagar con tarjeta de crédito o débito.

9. Las compras impulsivas nunca fueron buenas: haz una lista de lo que necesitas.